И через некоторое время (в середине февраля) на стендах МУП ЖКХ, висящих в подъездах домов, появились приглашения прибыть в определённый день и час для очного голосования, которое предусматривало голосование за выбор в качестве управляющей компании МУП ЖКХ, которая бы осуществляла управление домом в соответствии с новым договором управления. То есть, положительное голосование означало бы утверждение проекта нового договора управления, текст которого только 12 февраля появился на сайте МУП ЖКХ.

При этом попытки провести очное голосование проводились без необходимого в таком случае в соответствии с п.4 ч.5 ст.161.1 ЖК РФ обсуждения проекта нового договора управления.

Однако, насколько мне известно, ни одного договора в очной форме голосования утвердить не удалось в связи с отсутствием необходимого кворума.

После чего значительная часть жителей Гатчины получили счета-квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг от МУП ЖКХ города Гатчина, где им было предложено заочно проголосовать по повестке дня, с которой, как сообщалось, можно ознакомиться либо в Интернете на сайте www.731pp.ru (в разделе «Общие собрания»), либо в отделе управления жилищным фондом МУП ЖКХ (Соборная 1, каб. № 5).

Однако на упомянутом сайте раздела «Общие собрания» мне найти не удалось, так же как и заявленной повестки дня.

Зато в разделе «Опыт внедрения» я узнал, что МУП ЖКХ Гатчины - самое передовое в нашей стране, поскольку внедряет самые перспективные методы в организации труда. Из статьи руководителей МУП ЖКХ Гатчины я прочитал:

«В процессе внедрения ИПК (инновационный программный комплекс), который позволяет в автоматическом режиме выполнять требования Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 №731 на сайте www.731pp.ru, стало очевидно, что имеет смысл давать и дополнительную полезную информацию, которая позволяет вести конструктивный диалог как с жильцами многоквартирных домов, так и с администрацией органов местного самоуправления. В результате собственники стали активнее в принятии решений, обеспечивающих повышение комфортности проживания в своих домах. Полученный эффект: дополнительные услуги стали довольно заметной статьей дохода». Конец цитаты.

Эта информация меня несколько озадачила, поскольку на сайте МУП ЖКХ (где самая «свежая» информация – тарифы за 2012 год, отчёты за 2010, финансовый – за 2011) подобная информация отсутствует, а я неоднократно был свидетелем лишь недовольства жильцов, которым не удалось ни разу получить ни одной сметы расходов на выполненные работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.

Я стал читать дальше и также узнал, что «МУП "ЖКХ города Гатчина" вместе с внедрением программных решений реализует и прогрессивные организационные формы работы с собственниками жилья». В МУП ЖКХ внедрена система контроля труда уборщиков лестничных клеток МКД: «Распечатка плана работ на месяц или квартал вывешивается в каждом подъезде. Когда уборщик выполнил свою работу – он ставит свою подпись. На этой же распечатке указан телефон нашего сотрудника, который за это отвечает. Если жильцы видят, что подпись стоит, а работа не была выполнена – звонят по указанному телефону».

Я тут же вышел к стенду, который действительно висит у нас в подъезде (Хохлова, 19), и узнал по распечатке плана работ, что последняя уборка была выполнена 25 декабря прошлого года. С этого времени вывешивание «планов работ» прекратилось.

Но вернёмся к определению повестки дня, по которой нам предложили голосовать. Чтобы получить информацию, пришлось опять отправиться непосредственно на сайт МУП ЖКХ - http://upravdom.gtn.ru/, где отсутствует повестка дня по голосованию, но, как уже было отмечено, опубликован проект нового договора управления МКД на 2015 год. Причём, на моём компьютере мне удалось открыть лишь текст договора. Все приложения к нему мне открыть не удалось. Здесь требуется какая-то специальная программа.

Конечно, мне с самого начала было понятно, что пресловутая повестка, в соответствии с которой нам предлагали проголосовать, предполагала по существу голосование за  проект нового договора.

Поэтому моё основное внимание было уделено содержанию проекта нового договора, где я увидел ошибки (например, в п.5.1 пропущены слова, что делает его содержание совершенно безграмотным) и, что намного важнее, достаточно много положений, противоречащих действующему законодательству.

1. В проекте договора предусмотрена так называемая индексация, которая устанавливается управляющей компанией и не утверждается ни собственниками МКД, ни депутатами:

«3.2. Управляющая организация вправе:

… 3.2.4. «Произвести индексацию платы за содержание и ремонт жилого помещения при наступлении следующих условий:

•       изменении минимального размера оплаты труда, а также установления размера минимальной заработной платы в субъекте РФ;

•                     изменении налогового законодательства;

•                     изменении стоимости строительных материалов».

В разъяснениях, любезно представленных мне заместителем директора МУП ЖКХ по юридическим вопросам Оксаной Николаевной Воронцовой, утверждается, что введённая в проект договора так называемая индексация, не предусмотренная ЖК РФ, соответствует п.9 Приказа Минстроя РФ от 31.07.2-14 г. № 411.

Но в данном Приказе, а точнее в п.9 прилагаемых к нему «Примерных условиях договора управления многоквартирным домом», мы можем лишь прочитать: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора».

Из данной фразы следует, что индексация может применяться только тогда, когда договор заключается на срок, более года, при этом индексация устанавливается на каждый последующий год.

А ЖК РФ ч.7 ст.156 чётко устанавливает: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме … определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Следовательно, п.3.2.4 проекта договора противоречит требованиям и ЖК РФ и упомянутому Приказу Минстроя РФ и должен быть из договора исключён! Также должна быть изменена редакция п.5.5 проекта договора.

2. В проекте договора отсутствует обязанность управляющей компании по представлению сметы расходов на выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Форма акта (Приложение № 5 к проекту договора) о выполненных работах не предусматривает представление сметы расходов.

Но это противоречит требованиям п.5 ч.5 ст.161.1 ЖК:

«5. Совет многоквартирного дома:

…5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме...».

Понятно, что осуществлять подобный контроль нельзя без наличия смет расходов на выполненные работы. Об этом же говорит Постановление Правительства РФ N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

3. В проекте договора п.5.2 предусмотрено включение в тариф платы за содержание и ремонт жилья стоимости содержания службы по взиманию долгов, что противоречит требованиям ч.1 ст.156 ЖК. Необходимо отметить, что заместитель директора МУП ЖКХ по юридическим вопросам О.Н.Воронцова заверила меня, что данное положение из договора будет исключено.

4. Данный договор не согласовывается ни с советами МКД, ни с председателями советов МКД, ни с созданной в городе ассоциацией собственников жилья. При этом МУП ЖКХ считает, что в соответствии с п.5 ч.5 ст.161.1 ЖК это обязанность Совета МКД согласовать с ними проект договора, а обязанность управляющей компании представить проект договора и вывесить уведомление о проведении общих собраний. Однако времени для обсуждения и согласования проекта договора МУП ЖКХ практически не предоставила, и почти сразу приступила к проведению общих собраний.

5. Пунктом 7.1 проекта договора предусмотрено: «Настоящий Договор и приложения к нему считается подписанным с момента его акцептования (утверждения) собственниками помещений на общем собрании таких собственников или уполномоченным собственниками лицом или ПЛАТЕЖОМ…».

ЖК РФ не предусматривает утверждение договора уполномоченным лицом. Но здесь даже не это главное. Получается, что если договор не будет принят собственниками МКД, то он будет принят с момента оплаты нами счёта-квитанции за апрель 2015 года. И хотя Воронцова меня заверила, что этого не будет, но п.7.1 говорит именно об этом. И об этом же свидетельствует п.8 разъяснений, который мне предоставила сама О.Н.Воронцова: «Акцептирование (утверждение) договора ПЛАТЕЖОМ не противоречит ст.162 ЖК РФ и главе 28 ГК РФ».

Однако ст.162 ЖК РФ утверждение договора платежом не предусматривает, да и в соответствии с ГК РФ подобный платёж считается акцептом только в том случае, если «иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте» (ч.3 ст.438 ГК РФ). К тому же, счёт-квитанция также не является офертой, поскольку офертой признаётся «содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовётся» (ч.2 ст.437 ГК РФ). В данном случае ничего подобного не усматривается.

Это – лишь главные недостатки проекта договора.

Таким образом, МУП ЖКХ явно навязывает жителям Гатчины договор, противоречащий действующему законодательству и составленный в собственных интересах.

Поэтому до тех пор, пока действующая в Гатчине ассоциация собственников жилья, включающая представителей советов МКД, не согласует этот договор  с МУП ЖКХ в интересах собственников жилья (она этим в настоящее время занимается) необходимо голосовать против принятия этого проекта договора.

Владимир Леонов (Гатчина)